Inmobiliaria en Cancún, Playa del Carmen y Tulum
Pregunta lo que quieras. Siempre hay alguien listo para ayudarte.
BeJourney Investment es una inmobiliaria familiar de Cancún. Da igual si es tu primera propiedad o la quinta, si eres mexicano o extranjero: del otro lado siempre hay alguien que conoce la propiedad, el proceso y los papeles — y que te dice qué sigue en cada paso.
Por qué el Caribe
Unos vienen por la vida que imaginaron. Otros por la calma que se ganaron.
Casi todos los que nos buscan llegan por una de esas dos razones. Y casi siempre, con el tiempo, por las dos.
La vida de película
Despertar con el mar a diez minutos. Desayunar afuera en enero. Que los amigos vengan a quedarse y haya lugar para todos. No es una fantasía cara: es una decisión sobre cómo quieres que se sientan los próximos veinte años.
El retiro tranquilo
Después de años de trabajo, lo que sigue debería pasar sin prisa: buenos hospitales cerca, vecinos que se conocen, y un clima que no te encierra medio año. En el Caribe mexicano eso existe, a tres horas de vuelo de casi cualquier ciudad de Estados Unidos.
El Caribe mexicano es de los pocos lugares del país donde las dos cosas caben sin ceder nada. Playa, aeropuerto internacional, hospitales privados y colegios bilingües dentro del mismo radio en coche. No es sólo dónde vacacionas: es donde puedes vivir.
Por qué de lujo
No es por el precio. Es por vivir tranquilo.
Una propiedad de lujo bien elegida no es la que más presume. Es la que te va quitando preocupaciones de encima, una por una.
Que quepan todos. Que cuando venga la familia completa no tengas que resolver dónde duerme cada quien.
Que nadie te oiga. Una alberca que no compartes con doscientas personas, y un vecino al que no escuchas desde la recámara.
Que puedas dormir tranquilo. Acceso controlado, vigilancia las 24 horas y vecinos que se conocen entre ellos.
Que no te arrepientas en diez años. Una construcción que aguanta y una zona que va a seguir siendo la buena.
El resto es nuestro trabajo: los papeles, los trámites, y que alguien te conteste el domingo. Tú decide cómo quieres despertar.
Nuestras propiedades
Lo mejor que tenemos hoy en el Caribe mexicano.
Una casa terminada, lista para mudarte, y tres preventas en las zonas que más crecen del país. Todas las conocemos por dentro y todas las tratamos de frente con quien firma.
Toca cualquiera para ver dónde está, qué precio trae y qué tiene alrededor. Y donde el desarrollo no publica domicilio, verás una zona en vez de un punto: preferimos eso a fingir precisión.
Comprar en preventa
Una preventa no se paga como una casa hecha.
Es lo que más frena a quien nunca ha comprado en obra, así que aquí va claro: no necesitas el monto completo hoy, ni un crédito desde el primer día. Se reparte en tres momentos, y el de en medio dura lo que dura la construcción.
Es un ejemplo general, no la oferta de ningún desarrollo. Sirve para entender cómo se reparte el pago en una preventa. Cada desarrollador tiene su propio esquema: algunos piden 30% de enganche y el resto contra entrega, otros reparten una parte en mensualidades durante la obra. Mueve los dos controles para ver cómo cambia.
Si lo ves como inversión
Por qué el Caribe mexicano y no otro lugar.
Cuatro razones, cada una con su fuente y su fecha. Sin fuente, una razón es nada más un adjetivo.
21millones
de turistas al año
Quintana Roo recibió más de 21 millones de turistas en 2025 — cerca del 40% de todos los visitantes internacionales que entraron a Mexico.
Sedetur Quintana Roo · cierre 2025
29.3millones
de pasajeros en el aeropuerto
El Aeropuerto de Cancún es el de mayor tráfico de pasajeros de México y de América Latina. Vuelo directo desde casi cualquier ciudad grande de Estados Unidos y Canadá.
ASUR · cierre 2025
19mil millones USD
de derrama económica
Es la entidad del país que más divisas turísticas capta. La demanda de renta no depende de una sola economía ni de una sola temporada.
Sedetur Quintana Roo · cierre 2025
+8.7%
de apreciación nacional
Es el dato oficial del índice de vivienda del primer trimestre de 2026. Quintana Roo viene arriba del promedio nacional.
Sociedad Hipotecaria Federal · 11 de mayo de 2026
¿Cuánto podría valer tu inversión?
Los dos porcentajes no son nuestros: son los que ya se publicaron. Interés compuesto, sin descontar inflación, impuestos ni mantenimiento. El pasado no garantiza el futuro — esto sirve para ordenar la conversación, no para prometerte un número.
Cómo es el proceso
En cada paso sabes qué sigue.
Comprar una casa terminada no es lo mismo que comprar en obra. Una se cierra en semanas. La otra empieza con poco dinero y puede durar dos años. Elige el tuyo y te enseñamos los pasos, con lo que tarda cada uno.
Los tiempos son rangos porque no todos dependen de nosotros: el notario, el banco y el desarrollador tienen los suyos. Preferimos darte un rango que cumplir a una fecha que suene bien. En cada paso sabes qué sigue y a quién le toca.
Quiénes somos
Lo que estás pensando hacer, él ya lo hizo.
Rodolfo Castillo
Dueño y fundador
Llegué con mi familia al Caribe y me cambió la vida. Por eso hago esto: para que más gente pueda vivir lo que yo estoy viviendo.
Es quien contesta el primer mensaje, quien te abre la puerta y quien te acompaña hasta la firma. Lo que le importa no es cerrar esta venta, sino que encuentres la casa donde te quieras quedar — y si no es ésta, te ayuda a dar con la que sí.
BeJourney Investment es una inmobiliaria familiar de Cancún, y pequeña a propósito: publicamos pocas propiedades porque a cada una la tratamos de frente con quien firma, y porque a cada cliente lo atiende la misma persona de principio a fin.
Trato directo, sin intermediarios.
Sólo publicamos propiedades que podemos tratar de frente con su dueño o con el desarrollador. Cuando preguntas algo, se lo preguntamos directo a quien firma.
Por eso la respuesta te llega pronto y no cambia de un día para otro. Y si algo no lo sabemos, te decimos «déjanos confirmarlo» en vez de inventarte un número.
Siempre te atiende la misma persona.
Quien te contesta el primer mensaje es quien te abre la puerta y quien te acompaña a la notaría. Conoce tu caso desde el principio, así que nunca vas a tener que explicarlo otra vez.
Te decimos cuándo no te conviene.
Si la casa que te gusta no te cuadra por el precio, por la zona o por la fecha de entrega, te lo decimos aunque perdamos la venta. Preferimos que confíes en la siguiente que te recomendemos.
Si no sabemos algo, te lo decimos.
En esta página vas a ver precios marcados como estimados y alguna ubicación dibujada como zona. Cuando no tenemos un dato por escrito no lo inventamos: te decimos que nos falta y lo vamos a buscar.
Seguimos ahí después de firmar.
El primer predial, la primera cuota de mantenimiento, el primer inquilino. Ahí es cuando más dudas te salen, y sigues escribiendo al mismo número de siempre.
Lo que puedes hacer aquí
Cinco herramientas para que decidas con números, no con corazonadas.
Ves dónde está cada una Las cuatro propiedades sobre el mismo mapa, con su precio y su zona. Tocas una ciudad y el mapa vuela hasta allá. Mapa interactivo
Pones tu monto y ves el resultado Pon el monto que estás pensando invertir y los años, y ve qué habría pasado con esa cantidad en el Caribe mexicano. Cuánto vale tu inversión
Ves el pago repartido, sin preguntar Mueve el enganche y mira cómo se reparte el pago entre la firma, la obra y la entrega. Sin pedirte datos. Cómo funciona una preventa
Cambias de moneda en un toque Pesos o dólares en un toque, con el tipo de cambio del día — con su fecha y su fuente, no redondeado a mano. USD o MXN
Cada propiedad trae sus propias herramientas Hasta dónde llegas manejando en 15 minutos, el clima medido de esa coordenada, y el desglose real de los gastos de cierre con su fundamento legal. Listings interactivos
Lo que todos preguntan
Comprar en México no es igual para todos.
Si eres extranjero, la Constitución no te deja poner tu nombre en una escritura de la costa — y hay una manera legal y normal de resolverlo que aquí te explicamos. Si eres mexicano, el susto suele ser otro: cuánto se paga además del precio. Elige tu caso.
¿Qué es el ISAI y cuánto es en Cancún, Playa del Carmen y Tulum?
Es el impuesto municipal que paga quien compra (en Quintana Roo también verás ISABI) y cambia de ciudad a ciudad: Cancún, municipio de Benito Juárez, 3% (Ley de Hacienda, art. 27); Playa del Carmen 4% (art. 23 QUINQUIES, reformado POE 10-dic-2025); Tulum 4% (art. 50, reformado POE 09-dic-2024). En números: sobre 8 millones son $240,000 en Cancún y $320,000 en Playa o Tulum; sobre 25 millones, $750,000 en Cancún y $1,000,000 en Playa o Tulum.
Ojo: Todavía circula el '2% en Quintana Roo': esa es la Ley del Impuesto sobre Adquisición de Bienes Inmuebles de los Municipios del Estado (última reforma POE 27-dic-2019), que según su art. 1 aplica a Bacalar, Felipe Carrillo Puerto, José María Morelos, Lázaro Cárdenas y Solidaridad —hoy Playa del Carmen, que ya tiene su propia Ley de Hacienda con 4%—. No aplica a Cancún ni a Tulum. Presupuestar con 2% sobre una casa de 20 millones te deja corto por cientos de miles de pesos.
En total, ¿cuánto más aparte del precio tengo que tener juntado?
No existe un porcentaje único y quien te dé uno está adivinando; la única forma honesta es sumar partidas: ISAI (3% en Cancún, 4% en Playa del Carmen y Tulum, sobre el valor más alto), derechos del Registro en cuotas fijas de UMA, constancias municipales, avalúo y honorarios notariales conforme al arancel. El ISAI es la partida que mueve la aguja, y por eso el total depende sobre todo de en qué ciudad compras.
Ojo: El '5% a 8% de gastos de cierre' está mal por construcción: en Quintana Roo una parte importante son cuotas fijas, no porcentaje, así que ese número se distorsiona según el precio. Exige la hoja de cierre renglón por renglón.
El notario, ¿está de mi lado?
No. El notario es un fedatario público imparcial: da fe y responde de la legalidad del acto (Ley del Notariado para el Estado de Quintana Roo, art. 2, fracc. I, POE 12-ago-2025), no representa tus intereses ni negocia por ti. Si quieres a alguien de tu lado, contrata por separado un abogado inmobiliario que no sea el del vendedor ni el del desarrollador.
Ojo: Que el notario revise gravámenes, calcule impuestos y los entere no significa que esté revisando tu negocio: revisa la legalidad del acto.
¿Cómo verifico yo mismo que quien me vende es el dueño y que nadie se va a meter con mi propiedad?
El Registro Público de la Propiedad y del Comercio del Estado (rppc.qroo.gob.mx) expide el certificado de libertad o existencia de gravamen por 5 UMA ($586.55 con la UMA 2026) y, ya que eres dueño, la Alerta Registral Inmobiliaria por folio electrónico por 10 UMA al año ($1,173.10), que es el servicio que te avisa si alguien mueve algo en tu folio (Ley de Derechos del Estado, art. 29, fraccs. XVII y XIV, POE 18-dic-2025). Pide también el antecedente registral completo, no sólo el certificado del día de hoy: la cadena de títulos es lo que muestra de dónde viene la propiedad.
Ojo: El Código Civil prevé la anotación preventiva de las demandas promovidas para exigir el cumplimiento de contratos preparatorios (art. 3200, fracc. II): si el folio trae una anotación así, hay pleito en curso. Contrata la alerta registral el mismo día que te inscriben y renuévala cada año.
Me dijeron que el terreno fue ejidal. ¿Eso importa?
Importa mucho, y es de los pleitos más frecuentes de la zona: una cesión de derechos ejidales no es una escritura, y un predio de origen ejidal sólo entra al comercio común cuando el ejido adoptó el dominio pleno y esa resolución quedó inscrita. Pide el antecedente completo: resolución de adopción de dominio pleno con su inscripción, el antecedente del Registro Agrario Nacional y la cadena de títulos hasta hoy.
Ojo: No verificamos en fuente oficial los requisitos exactos ni los plazos de este trámite, así que aquí no damos más detalle: este punto lo revisa un abogado y lo confirma el notario antes de que entregues dinero.
Confírmalo con tu notario
Compro en preventa: si el departamento todavía no existe, ¿qué estoy firmando?
Un contrato de adhesión de preventa o de promesa de compraventa, no una escritura: la NOM-247-SE-2021 define la preventa como una compraventa sujeta a la condición de que el proveedor construya y tú pagues por anticipado. El Código Civil del Estado exige que la promesa conste por escrito, exprese los elementos característicos del contrato definitivo y se limite a cierto tiempo (art. 2545), y sólo genera obligaciones de hacer (art. 2544).
Ojo: Un contrato que dice 'se entregará al término de la obra' no cumple el requisito de limitarse a cierto tiempo y te deja sin fecha que reclamar. Exige día, mes y año.
Soy estadounidense o canadiense. ¿Puedo comprar en Cancún, Playa del Carmen o Tulum?
Sí, pero no de la misma forma que un mexicano. La Constitución prohíbe que un extranjero tenga el dominio directo —la propiedad a su nombre en la escritura— dentro de una franja de 100 km a lo largo de las fronteras y 50 km a lo largo de las playas, la llamada zona restringida (art. 27, fracc. I), y las tres ciudades están sobre la costa del Caribe. La ley prevé dos caminos legales: un fideicomiso bancario, y en ciertos casos una sociedad mexicana.
Ojo: Los 50 km se miden desde la playa hacia tierra adentro, no desde el centro de la ciudad: Tulum está a unos kilómetros del mar y sigue estando muy dentro. Si en un predio concreto hubiera duda, la resuelve la SRE previa consulta al INEGI (Reglamento de la Ley de Inversión Extranjera, art. 6), no el vendedor ni el asesor.
¿Qué es un fideicomiso, en palabras que yo entienda?
Es un contrato en el que la propiedad del inmueble se transmite a un banco autorizado (la institución fiduciaria) para que la destine a un fin lícito: que tú, el beneficiario o fideicomisario, uses y aproveches la propiedad. En la escritura y en el Registro el titular es el banco; en el contrato, quien tiene el uso, el disfrute, el derecho de rentar, vender y heredar eres tú (Ley General de Títulos y Operaciones de Crédito, arts. 381 a 385; Ley de Inversión Extranjera, art. 11).
Ojo: El vendedor aparece como fideicomitente sólo en el acto de constitución y a partir de ahí no conserva control sobre el inmueble. El fideicomiso no es arrendamiento, ni tiempo compartido, ni acción de un club: es un contrato bancario regulado e inscrito.
Si el banco es el titular, ¿me pueden quitar la propiedad?
Los bienes en fideicomiso quedan afectos exclusivamente al fin pactado, se llevan en contabilidad separada de la del banco y no son patrimonio propio de la institución (LGTOC art. 386; Ley de Instituciones de Crédito, arts. 46, fracc. XV, y 79), y el fiduciario no puede vender ni gravar el inmueble sin tu instrucción escrita. De hecho el IRS resolvió que este fideicomiso ni siquiera es un trust para efectos fiscales estadounidenses, porque el banco es un mero tenedor del título (Rev. Rul. 2013-14).
Ojo: Aun así, jurídicamente tú eres titular de derechos fideicomisarios, no propietario registral: el Reglamento de la Ley de Inversión Extranjera exige que el contrato diga que la fiduciaria conserva la titularidad sin conceder derechos reales a los fideicomisarios (art. 11, fracc. II). Pide que tu notario te lea esa cláusula en voz alta antes de firmar.
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¿Cuánto dura el fideicomiso? ¿Pierdo la casa a los 50 años?
La duración máxima es de cincuenta años y puede prorrogarse a solicitud del interesado (Ley de Inversión Extranjera, art. 13), pero no es automático: la prórroga se pide por conducto del banco ante la SRE dentro de los noventa días hábiles anteriores a la extinción, siempre que se hayan cumplido las condiciones del permiso (Reglamento, art. 12).
Ojo: Si compras una propiedad que ya está en fideicomiso, puedes estar entrando a un contrato con años corridos: pregunta en qué fecha se constituyó, no cuándo lo compró el vendedor. La alternativa es constituir uno nuevo a tu nombre, con plazo nuevo, permiso nuevo y sus costos.
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Si me muero, ¿mi familia se queda con la propiedad?
El fideicomiso permite designar fideicomisarios en segundo lugar y fideicomisarios sustitutos —quién recibe tus derechos cuando tú faltes— y la SRE incluso pide sus nombres en la solicitud del permiso (LGTOC, art. 383; Reglamento de la LIE, art. 9, fracc. III). Bien redactado, eso evita un juicio sucesorio en México, pero hay un límite: no puedes encadenar beneficiarios sucesivos hacia el futuro salvo que estén vivos o concebidos a la muerte del fideicomitente (LGTOC, art. 394, fracc. II).
Ojo: Designarlos es gratis al constituir; corregirlo después implica modificar el permiso ante la SRE, con su propio costo ($9,740.31 en 2026). No firmes 'y luego lo arreglamos'.
Estoy en Estados Unidos o Canadá. ¿Puedo comprar sin viajar?
Sí, mediante un poder notarial otorgado en tu país: los instrumentos públicos otorgados ante funcionarios extranjeros conforme a los tratados, traducidos por perito oficial al español, pueden protocolizarse sin resolución judicial (Ley del Notariado para el Estado de Quintana Roo, arts. 114 y 130, POE 12-ago-2025). El tratado aplicable es la Convención de la Apostilla: México es parte desde el 14 de agosto de 1995, Estados Unidos también, y para Canadá entró en vigor el 11 de enero de 2024.
Ojo: Tres trampas de calendario: la apostilla se tramita ante la autoridad competente de tu país, no ante el consulado mexicano; la traducción debe ser de perito oficial reconocido en México; y el poder debe traer las facultades específicas del acto. Muestra el borrador a tu notario en Quintana Roo antes de firmarlo y apostillarlo.
Confírmalo con tu notario
Este material es informativo y de divulgación; no es asesoría legal, fiscal ni notarial, y no crea relación profesional alguna. Cada afirmación cita la ley, el artículo y la fecha de la fuente oficial en que se apoya, consultadas en agosto de 2026: las leyes, tasas, cuotas, la UMA, la UDI y el tipo de cambio cambian —las cuotas en UMA se recalculan cada 1 de febrero y las tasas municipales se revisan cada año en el Periódico Oficial del Estado—, así que verifica la versión vigente antes de tomar cualquier decisión. Los montos en pesos que aparecen aquí son cálculos directos de UMA por $117.31 (valor diario 2026 publicado por el INEGI), no tarifas publicadas en pesos por la autoridad. Donde no pudimos confirmar algo en fuente oficial lo decimos expresamente y no lo presentamos como hecho: honorarios notariales conforme al arancel vigente, cuotas del banco fiduciario, honorarios de peritos valuadores privados, tasas de predial e impuesto al hospedaje, tarifas de constancias en Playa del Carmen y Tulum, plazos reales de inscripción registral, requisitos de Infonavit y el tratamiento fiscal de la cesión de derechos en preventa y de la sustitución de fideicomisarios por fallecimiento. Quien determina qué aplica a tu operación concreta es el notario público ante quien se firme, junto con tu contador y tu abogado —contratados por ti y distintos de los del vendedor o el desarrollador—. BeJourney Investment no calcula impuestos, no valida documentos legales y no sustituye a ninguno de ellos.
Para quien trae compradores
Trae un cliente. Cobra comisión.
No hace falta que seas agente ni que tengas licencia. Si conoces a alguien que busca en el Caribe, preséntanoslo. Si compra, cobras. Elige una propiedad y mira cuánto:
Elige una de las cuatro.
1Regístralo antes de que nos contacte. Mándanos su nombre y teléfono por WhatsApp.
2Te contestamos en menos de 24 horas una de dos cosas: queda registrado a tu nombre con fecha, o esa persona ya estaba en nuestra cartera. En ese momento, nunca después de la venta.
3El registro dura 180 días y cuenta quien haya registrado primero.
4Se paga dentro de los 10 días hábiles siguientes a que recibamos el pago completo de la venta, no al firmar. Si la operación se cae, no se paga. Antes de la primera visita firmamos el convenio.
5Tiene que ser alguien más. No aplica si quien refiere es el mismo comprador, su cónyuge o quien vaya a aparecer en la escritura. Eso no es una comisión de referido: es un descuento, y se negocia distinto.
Arma tu liga para compartir
Quien abra tu liga verá que llegó por tu recomendación, y todos los mensajes que nos mande la llevarán pegada. La evidencia queda en la conversación, no en nuestra palabra.
El 1 % está confirmado para Casa Cumbres. Para las tres preventas es la cifra que estimamos: se confirma al firmar el convenio.