Todo lo que se pregunta
antes de comprar aquí.

Identificación oficial vigente, CURP, RFC, comprobante de domicilio y tus documentos de estado civil: acta de matrimonio con el régimen de bienes, o acta de nacimiento si eres soltero. El RFC del comprador no es un extra: la Ley de Hacienda del Municipio de Benito Juárez obliga a asentar nombre, domicilio fiscal, RFC, correo y teléfono de las dos partes (art. 29, fracc. I, POE 10-dic-2025), y la ficha oficial del trámite del ISABI en Playa del Carmen pide la constancia de situación fiscal del adquirente.

Ojo: El Código Fiscal no obliga a toda persona física a inscribirse en el RFC —sólo a quien presenta declaraciones periódicas o expide facturas (art. 27, apartado A, fracc. I)—, pero la ley municipal sí lo exige para tu escritura. Si tu RFC está suspendido o con domicilio viejo, arréglalo antes de firmar, no el día de la firma.

No. El notario es un fedatario público imparcial: da fe y responde de la legalidad del acto (Ley del Notariado para el Estado de Quintana Roo, art. 2, fracc. I, POE 12-ago-2025), no representa tus intereses ni negocia por ti. Si quieres a alguien de tu lado, contrata por separado un abogado inmobiliario que no sea el del vendedor ni el del desarrollador.

Ojo: Que el notario revise gravámenes, calcule impuestos y los entere no significa que esté revisando tu negocio: revisa la legalidad del acto.

Los honorarios notariales en Quintana Roo no son de libre mercado: la Ley del Notariado dispone que los notarios cobran conforme al arancel que emite la Secretaría de Gobierno, de observancia obligatoria para todos los notarios del Estado (art. 15), y no respetarlo es causa de amonestación por escrito (art. 195, fracc. IV). Pide el presupuesto desglosado por escrito, separando honorarios, impuestos, derechos registrales, certificados y avalúo, y que te señalen el renglón del arancel aplicable.

Ojo: No publicamos ningún porcentaje: no localizamos la tabla vigente del arancel en fuente oficial en línea, y el Decreto 011 (POE 15-oct-2024) ordenó a la Secretaría de Gobierno emitir sus adecuaciones. El '1.5%' o el '1% al 3%' que circula en blogs no está respaldado por nadie.

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Porque define quién será dueño y quién tiene que firmar, y en Quintana Roo hay una particularidad: si al casarse no se manifestó el régimen, la ley los tiene por casados en separación de bienes (Código Civil del Estado, art. 719, POE 23-jul-2026), al revés del supuesto de muchos otros estados. Además, si la casa es el hogar conyugal no puede venderse sin el consentimiento de los dos cónyuges, sea bien propio, copropiedad o de la comunidad (art. 722).

Ojo: El artículo del hogar conyugal también aplica del lado del vendedor: si compras una casa que es el hogar conyugal de quien te vende y falta la firma de su cónyuge, la operación queda impugnable.

Es obligación legal, no desconfianza: la ley antilavado (LFPIORPI) clasifica tu compraventa ante notario como Actividad Vulnerable, y el notario debe identificarte con documentos oficiales y quedarse con copia siempre, sin importar el monto (art. 18, fracc. I). La operación además se reporta a Hacienda mediante Aviso cuando el más alto entre precio pactado, valor catastral, valor comercial o monto garantizado por suerte principal llega a 8,000 veces la UMA diaria: con la UMA 2026 de $117.31, eso son $938,480, así que cualquier compra en tu rango siempre se reporta.

Ojo: La pregunta sobre tu actividad u ocupación deriva de cuando se establece una Relación de negocios (art. 18, fracc. II); la identificación con documentos es incondicional. Nada de esto es negociable con el notario.

Certificado de libertad o existencia de gravamen con aviso preventivo al Registro (Código Civil del Estado, arts. 3177 a 3179), constancia de no adeudo de predial al corriente a la fecha de la escritura, constancia de no adeudo de cooperación por obra, cédula catastral y avalúo vigente (Ley de Hacienda de Benito Juárez, arts. 26 y 29). Si el inmueble colinda con la Zona Federal Marítimo Terrestre, además pide constancia de uso o no uso de concesión y, en su caso, de no adeudo por derechos de uso y goce (art. 29, fracc. VII).

Ojo: La ZOFEMAT es el cuello de botella típico en estas tres ciudades y casi nadie pregunta a tiempo: es un expediente aparte que puede detener el cierre semanas. Y el certificado de gravamen caduca: el primer aviso preventivo dura 30 días naturales, así que un cierre atrasado obliga a pedirlo y pagarlo otra vez.

El Registro Público de la Propiedad y del Comercio del Estado (rppc.qroo.gob.mx) expide el certificado de libertad o existencia de gravamen por 5 UMA ($586.55 con la UMA 2026) y, ya que eres dueño, la Alerta Registral Inmobiliaria por folio electrónico por 10 UMA al año ($1,173.10), que es el servicio que te avisa si alguien mueve algo en tu folio (Ley de Derechos del Estado, art. 29, fraccs. XVII y XIV, POE 18-dic-2025). Pide también el antecedente registral completo, no sólo el certificado del día de hoy: la cadena de títulos es lo que muestra de dónde viene la propiedad.

Ojo: El Código Civil prevé la anotación preventiva de las demandas promovidas para exigir el cumplimiento de contratos preparatorios (art. 3200, fracc. II): si el folio trae una anotación así, hay pleito en curso. Contrata la alerta registral el mismo día que te inscriben y renuévala cada año.

Importa mucho, y es de los pleitos más frecuentes de la zona: una cesión de derechos ejidales no es una escritura, y un predio de origen ejidal sólo entra al comercio común cuando el ejido adoptó el dominio pleno y esa resolución quedó inscrita. Pide el antecedente completo: resolución de adopción de dominio pleno con su inscripción, el antecedente del Registro Agrario Nacional y la cadena de títulos hasta hoy.

Ojo: No verificamos en fuente oficial los requisitos exactos ni los plazos de este trámite, así que aquí no damos más detalle: este punto lo revisa un abogado y lo confirma el notario antes de que entregues dinero.

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Es el impuesto municipal que paga quien compra (en Quintana Roo también verás ISABI) y cambia de ciudad a ciudad: Cancún, municipio de Benito Juárez, 3% (Ley de Hacienda, art. 27); Playa del Carmen 4% (art. 23 QUINQUIES, reformado POE 10-dic-2025); Tulum 4% (art. 50, reformado POE 09-dic-2024). En números: sobre 8 millones son $240,000 en Cancún y $320,000 en Playa o Tulum; sobre 25 millones, $750,000 en Cancún y $1,000,000 en Playa o Tulum.

Ojo: Todavía circula el '2% en Quintana Roo': esa es la Ley del Impuesto sobre Adquisición de Bienes Inmuebles de los Municipios del Estado (última reforma POE 27-dic-2019), que según su art. 1 aplica a Bacalar, Felipe Carrillo Puerto, José María Morelos, Lázaro Cárdenas y Solidaridad —hoy Playa del Carmen, que ya tiene su propia Ley de Hacienda con 4%—. No aplica a Cancún ni a Tulum. Presupuestar con 2% sobre una casa de 20 millones te deja corto por cientos de miles de pesos.

No necesariamente: la base es el valor más alto entre el precio pactado actualizado por inflación, el valor de la cédula catastral, el avalúo de perito y —en Cancún y Playa del Carmen— el último valor declarado por el vendedor (Ley de Hacienda de Benito Juárez, art. 26; Playa del Carmen, art. 23 QUÁTER; Tulum compara sólo tres, art. 49). Si el avalúo sale por arriba de tu precio, pagas ISAI sobre el avalúo.

Ojo: El avalúo ya no es cualquiera: Benito Juárez exige perito inscrito en el Registro Estatal de Peritos Valuadores Inmobiliarios para Fines Fiscales y validado por la autoridad fiscal estatal desde la reforma POE 16-dic-2024, y Playa del Carmen desde POE 10-dic-2025. La constancia de validación cuesta 2 UMA ($234.62).

En Cancún, dentro de los quince días hábiles siguientes al acto que lo causa (Ley de Hacienda de Benito Juárez, art. 28, párrafo reformado POE 10-dic-2025); en Playa del Carmen y Tulum, dentro de los quince días (arts. 23 SEXIES y 51). En la práctica el notario lo calcula bajo su responsabilidad, lo retiene del cierre y lo entera en la Tesorería Municipal.

Ojo: Pide el recibo oficial a nombre correcto: si el impuesto no está pagado, el Registro no inscribe y en el papel público el dueño sigue siendo el otro.

En Quintana Roo son cuotas fijas en UMA, no un porcentaje del valor: análisis y calificación 65 UMA por cada acto y por cada folio ($7,625.15), aviso preventivo 12 UMA cada uno ($1,407.72), certificado de libertad o existencia de gravamen 5 UMA ($586.55), cada foja 0.20 UMA ($23.46), cancelación de avisos preventivos 8 UMA ($938.48) y alertas registrales 10 UMA al año ($1,173.10) —Ley de Derechos del Estado, art. 29, POE 18-dic-2025, con la UMA 2026 de $117.31—. Si un mismo título origina dos o más inscripciones, se cobra por cada una (art. 31).

Ojo: Si tu cotización de cierre trae 'inscripción en el Registro: 0.5% del valor', pregunta de dónde sale: en Quintana Roo eso no corresponde a la Ley de Derechos vigente. Los pesos que ves aquí son UMA por $117.31 y se recalculan cada 1 de febrero.

Con las tarifas vigentes de Cancún (Ley de Hacienda de Benito Juárez, POE 10-dic-2025) y la UMA 2026: no adeudo de predial 3.82 UMA ($448.12), no adeudo de cooperación por obra 3.97 UMA ($465.72), cédula catastral 6.55 UMA ($768.38), croquis de localización 2.32 UMA ($272.16), certificación de medidas y colindancias de 1 a 300.99 m² 26.46 UMA ($3,104.03) y de 301 a 600.99 m² 41.79 UMA ($4,902.39). Playa del Carmen y Tulum tienen conceptos equivalentes en su propia Ley de Hacienda, con montos que hay que consultar ahí.

Ojo: No verificamos los montos de estas constancias en Playa del Carmen ni en Tulum: no los des por buenos con las cifras de Cancún. Y el predial y la cooperación por obra deben estar al corriente a la fecha de la escritura, así que el adeudo del vendedor se resuelve antes de firmar.

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Lo hace un perito inscrito en el Registro Estatal de Peritos Valuadores Inmobiliarios para Fines Fiscales; en Cancún y Playa del Carmen además debe estar validado por la autoridad fiscal estatal. Su honorario es de mercado y no está publicado; lo único tarifado en ley es el avalúo comercial del Instituto Geográfico y Catastral del Estado: de 15 UMA ($1,759.65) para terreno urbano de hasta 150 m² a 100 UMA ($11,731) para más de 10,000 m², más 10 UMA por cada 25 km de distancia (Ley de Derechos, art. 50, fracc. V).

Ojo: Vigencias distintas en el mismo municipio: en Cancún la cédula catastral no puede tener más de 180 días y el avalúo de perito no más de seis meses; en Playa del Carmen y Tulum son 180 días. Pide el avalúo temprano en la negociación: si sale muy arriba, tu ISAI sube y todavía tienes espacio para hablar del precio.

No es requisito del impuesto municipal: ni la Ley de Hacienda de Benito Juárez ni la ficha oficial del trámite del ISABI de Playa del Carmen la listan, a diferencia del predial, la cooperación por obra y la ZOFEMAT. En la práctica sí conviene pedirla, para no heredar un adeudo y para cambiar el servicio a tu nombre: en Cancún y Playa del Carmen el operador es Aguakan y en Tulum la CAPA.

Ojo: No confundas 'lo pide el notario' con 'lo pide la ley municipal'. No confirmamos en fuente oficial los requisitos, costos ni tiempos de esa constancia: pregúntalos directamente al operador de tu ciudad.

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No existe un porcentaje único y quien te dé uno está adivinando; la única forma honesta es sumar partidas: ISAI (3% en Cancún, 4% en Playa del Carmen y Tulum, sobre el valor más alto), derechos del Registro en cuotas fijas de UMA, constancias municipales, avalúo y honorarios notariales conforme al arancel. El ISAI es la partida que mueve la aguja, y por eso el total depende sobre todo de en qué ciudad compras.

Ojo: El '5% a 8% de gastos de cierre' está mal por construcción: en Quintana Roo una parte importante son cuotas fijas, no porcentaje, así que ese número se distorsiona según el precio. Exige la hoja de cierre renglón por renglón.

No se paga IVA por el suelo ni por las construcciones destinadas o utilizadas para casa habitación (Ley del IVA, art. 9o., fraccs. I y II), pero esa misma fracción termina diciendo que los hoteles no quedan comprendidos. Una unidad en condo-hotel, con uso de suelo hotelero o turístico, un local o una oficina sí causan 16% sobre la construcción: sobre 5 millones de construcción son $800,000 que no aparecen en el letrero del precio.

Ojo: La etiqueta comercial no define el tratamiento fiscal: muchos desarrollos se venden como departamento y operan bajo esquema hotelero o de renta administrada. Pide por escrito el régimen y el uso de suelo de la unidad, y si el precio de lista incluye o excluye IVA.

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Se agrega la hipoteca como acto distinto, y en Quintana Roo la hipoteca también es de registro constitutivo (Código Civil, art. 3159), así que se duplican los derechos registrales: son 65 UMA por cada acto dentro de cada folio (Ley de Derechos, art. 29, fracc. I). Además el banco impone su avalúo, su lista de notarías, su seguro de daños y sus tiempos.

Ojo: Cuidado con presupuestar un solo avalúo. Tulum admite expresamente el avalúo de institución bancaria como valor de la base (Ley de Hacienda de Tulum, art. 49, fracc. III); Cancún y Playa del Carmen no, porque exigen perito inscrito y validado por la autoridad fiscal estatal, así que ahí puedes terminar pagando dos.

Son sistemas distintos y no eliges: Infonavit es para personas trabajadoras del sector privado que cotizan al IMSS y Fovissste para quienes trabajan o están pensionadas al servicio del Estado. Están diseñados para vivienda de interés social y media, así que para una propiedad de 8 a 25 millones lo habitual es crédito bancario o recursos propios, usando en su caso el saldo de la subcuenta de vivienda como complemento.

Ojo: De Fovissste sí verificamos en su sitio oficial que cubre el 50% de los gastos notariales del contrato de mutuo y de la inscripción en el Registro Público, y su catálogo vigente (Mi FOVISSSTE, FOVISSSTE para Todos, FOVISSSTE-INFONAVIT Individual, Conyugal, Redención de Pasivos, Pensionados, Ampliación/Reparación/Mejoramiento, Tú Construyes, Segundo Crédito y Programa FOVISSSTE Mujeres). De Infonavit no verificamos nada: su portal no respondió, así que consulta montos, puntos y requisitos en infonavit.org.mx.

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En tu rango de precio, no: el Código Civil del Estado exige escritura pública cuando el valor catastral excede el equivalente de 500 salarios mínimos vigentes en el Estado (art. 2601, redacción de 1992), y además aquí el registro es constitutivo, así que los contratos sólo se perfeccionan y surten plenos efectos hasta que se registran (arts. 3159 y 3160). En operaciones que no se hacen constar en escritura pública, la ley municipal deja al adquirente como responsable del ISAI que omita pagar (art. 28).

Ojo: Ese artículo sigue redactado en salarios mínimos y no confirmamos en fuente oficial cómo se convierte hoy a UMAs; no cambia la conclusión práctica, pero si alguien te presenta un cálculo apoyado en él, que lo sustente el notario.

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Todavía no: en Quintana Roo el registro es constitutivo para la transmisión de dominio, y el Código Civil dice que esos contratos sólo se perfeccionan y surten plenamente efectos hasta que se registren (arts. 3159 y 3160, POE 23-jul-2026). Mientras tanto te protegen los avisos preventivos: si el testimonio se presenta en plazo, la inscripción surte efectos contra terceros desde la fecha del primer aviso (art. 3179).

Ojo: El notario tramita la inscripción cuando ha sido requerido y expensado (Ley del Notariado, art. 121): si no le dejas el dinero de los derechos registrales, el trámite se detiene. No des por terminada la compra hasta tener el testimonio con la constancia de inscripción y el folio real.

No hay un plazo legal de punta a punta, sólo tramos: la determinación del ISABI en Playa del Carmen tiene 5 días hábiles publicados de resolución con documentación completa, el notario tiene 48 horas tras la firma para el segundo aviso preventivo, y ese aviso protege 90 días naturales (Código Civil, arts. 3177 y 3178). El pago provisional de ISR del vendedor va dentro de los 15 días siguientes a la firma (Ley del ISR, art. 126).

Ojo: El Código Civil regula la calificación registral (art. 3185) pero no le fija plazo máximo, así que desconfía de quien te prometa fecha de inscripción. Lo que sí se cae son los papeles: certificado de gravamen, avalúo y constancias caducan, y volverlos a pedir se vuelve a pagar.

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Sí, aunque no salga de tu bolsillo: el vendedor causa ISR por la enajenación y el notario calcula, retiene y entera ese pago provisional bajo su responsabilidad dentro de los quince días siguientes a la firma (Ley del ISR, art. 126). El notario no va a cerrar hasta tener resuelta esa retención y la documentación fiscal del vendedor.

Ojo: Trátalo como un riesgo de calendario: si el vendedor pretende una exención, discute el cálculo o trae su situación fiscal desordenada, tu cierre se detiene. Ponlo sobre la mesa desde la oferta.

ISR sobre la ganancia, no sobre el precio: el notario calcula y entera el pago provisional dentro de los quince días siguientes a la firma, dividiendo la ganancia entre los años transcurridos sin exceder de 20 (Ley del ISR, art. 126), y hay un 5% que se entera a la entidad federativa y es acreditable contra ese pago provisional (art. 127). La tarifa 2026 publicada por el SAT en el Anexo 8 de la RMF (DOF 28-dic-2025) llega a 35% sobre el excedente a partir de $5,107,703.93.

Ojo: Guarda desde el día uno la escritura de compra, las facturas de remodelación a tu nombre y con el domicilio del inmueble y los recibos de honorarios notariales: sin comprobante fiscal esa mejora no es deducible y tu impuesto crece. Esto se decide el día que compras, no el día que vendes.

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Hay exención, pero con tope y condiciones: aplica si la contraprestación no excede 700,000 UDIS (al 18-ago-2026, con la UDI en 8.802754, eran $6,161,927.80, y cambia todos los días), si la operación se formaliza ante fedatario, si en los tres años anteriores no usaste esta exención, y si acreditas ante el notario que ahí vives con credencial del INE, recibos de luz o telefonía fija o estados de cuenta (Ley del ISR, art. 93, fracc. XIX, inciso a; Reglamento, art. 155). El notario además debe consultar al SAT si la usaste en los cinco años anteriores.

Ojo: El tope se mide contra el precio de venta, no contra la ganancia, y es la exención de tu casa habitación, no de tu casa de playa. En un mercado de segunda residencia como Cancún, Playa y Tulum, frecuentemente no aplica.

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No. La prohibición del artículo 27 constitucional —cien kilómetros a lo largo de las fronteras y cincuenta en las playas— está dirigida a los extranjeros; como comprador mexicano adquieres en propiedad directa, escrituras a tu nombre y no necesitas fideicomiso ni permiso de la Secretaría de Relaciones Exteriores por ese motivo.

Ojo: Que no te aplique la zona restringida no significa que no haya tema costero: si la propiedad colinda con la Zona Federal Marítimo Terrestre, la constancia de uso o no uso de concesión y la de no adeudo aplican igual (Ley de Hacienda de Benito Juárez, art. 29, fracc. VII). Y si tu cónyuge o un coadquirente es extranjero, el análisis cambia.

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No, ni tú ni nadie: las playas marítimas y la zona federal marítimo terrestre son bienes de uso común del dominio público de la Federación, inalienables, imprescriptibles e inembargables (Ley General de Bienes Nacionales, arts. 7, 13 y 119). Cuando la costa presenta playas, esa franja es de veinte metros de tierra firme transitable contigua a ellas, y su deslinde lo hace la SEMARNAT; sobre ella sólo puede existir una concesión, no propiedad.

Ojo: Si te venden 'terreno hasta la arena' o acceso privado como parte de la propiedad, pide el deslinde de la ZOFEMAT y el título de concesión vigente, y revisa a nombre de quién está: una concesión tiene vigencia, obligaciones de pago y no se transmite sola con la venta.

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Un contrato de adhesión de preventa o de promesa de compraventa, no una escritura: la NOM-247-SE-2021 define la preventa como una compraventa sujeta a la condición de que el proveedor construya y tú pagues por anticipado. El Código Civil del Estado exige que la promesa conste por escrito, exprese los elementos característicos del contrato definitivo y se limite a cierto tiempo (art. 2545), y sólo genera obligaciones de hacer (art. 2544).

Ojo: Un contrato que dice 'se entregará al término de la obra' no cumple el requisito de limitarse a cierto tiempo y te deja sin fecha que reclamar. Exige día, mes y año.

Sí: la Ley Federal de Protección al Consumidor obliga a fraccionadores, constructores y promotores de vivienda a registrar sus contratos ante PROFECO (art. 73), y la NOM-247 exige que el contrato traiga impresa la fecha y el número de registro. Pide esos datos y búscalos tú en el Registro Público de Contratos de Adhesión, consultable en línea en rpca.profeco.gob.mx, bajo la categoría de compraventa de bien inmueble destinado a casa habitación.

Ojo: Que el desarrollador tenga un contrato registrado no significa que el papel que te pasan sea ese contrato: compara el texto que vas a firmar contra el modelo registrado, porque ese es el que PROFECO puede hacer valer.

En preventa, el proyecto ejecutivo completo, maqueta y en su caso inmueble muestra; los documentos de propiedad del terreno y sus gravámenes, que deberán quedar cancelados al firmar la escritura; la personalidad y autorización de quien vende; las licencias, permisos y autorizaciones de construcción y uso de suelo; los planos; las condiciones de escrituración y los gastos distintos del precio (LFPC, art. 73 BIS). Y la regla que casi nadie invoca: no pueden recibir pago alguno hasta que conste por escrito la relación contractual, salvo gastos de investigación (art. 75).

Ojo: El 'apartado' por WhatsApp para congelar el precio, sin contrato firmado, choca con el art. 75. Si de todos modos lo pagas, exige comprobante: la NOM-247 obliga a entregarlo.

Sí: la NOM-247 obliga a que el contrato establezca tu derecho a cancelar dentro de los 5 días hábiles siguientes a la firma, con devolución de lo entregado, descontando únicamente gastos operativos debidamente comprobables y sólo si así se pactó, en un plazo de 5 a 15 días hábiles desde tu notificación por escrito. Notifica por escrito y con acuse: esa fecha es la que corre el plazo.

Ojo: 'Comprobables' significa facturas, no un porcentaje inventado. Si el contrato dice que dentro de esos 5 días hábiles pierdes todo el anticipo, esa cláusula contradice la NOM y es materia de queja ante PROFECO.

Antes de recibir el anticipo, el desarrollador debe informarte por escrito que se abona al precio, qué derechos genera y los mecanismos, plazos y penalizaciones para pedir su devolución, que debe hacerse por el mismo medio y en el mismo número de exhibiciones en que pagaste (NOM-247, numerales 4.4 y 4.5). La devolución es sin penalización siempre que la pidas dentro del plazo convenido en el contrato.

Ojo: Todo el peso está en 'el plazo convenido': ese plazo lo fija el contrato, así que pídelo por escrito y numerado antes de transferir. Y ojo: que a ti no te aprueben un crédito hipotecario no se considera causa imputable al proveedor.

Sí, pero sólo por tres vías: constancia municipal de terminación de obras de urbanización de esa etapa; fianza a favor de la tesorería municipal por lo que falta (presupuesto actualizado por INPC y multiplicado por 1.5); o garantía a favor de los adquirentes por el valor del avalúo o de la compraventa, lo que resulte mayor, consignada por el notario en la escritura (Ley de Acciones Urbanísticas del Estado, art. 71). El mismo artículo dice que el Registro Público negará la inscripción de los títulos que no contengan esa anotación.

Ojo: Pregunta por cuál de las tres vías van y pide el documento: 'estamos en regla' no es respuesta, el número de póliza sí. Dato útil: el Ayuntamiento tiene hasta 10 días hábiles para negar la autorización de venta; si no lo notifica, el notario puede proceder.

Sí, y va dentro de la escritura constitutiva del régimen: o consta la terminación de obra expedida por el municipio, o hay fianza del 15% del valor total del condominio para garantizar la terminación y fianza del 10% para responder por la calidad de la construcción y sus vicios, con vigencia de dos años desde la entrega total (Ley de Propiedad en Condominio del Estado, art. 9, fracc. X).

Ojo: Esas fianzas se emiten a favor de la tesorería municipal, no a tu favor: quien las puede reclamar es el Ayuntamiento. Sirven como señal de seriedad y como palanca, no como un cheque a tu nombre.

El contrato debe traer pena convencional recíproca y equivalente —del mismo tamaño para ti que para ellos— y el retraso da lugar a aplicarla o a reclamar daños y perjuicios, salvo caso fortuito o fuerza mayor plenamente acreditado (LFPC, art. 73 TER, fraccs. IX y XII; NOM-247, numeral 6). Ante PROFECO procede además una bonificación que no puede ser menor al 20% del precio pagado (art. 92 TER).

Ojo: El plazo para reclamar es de un año, pero se reinicia cada vez que acreditas haber requerido por escrito al desarrollador (art. 105). Manda cartas con acuse cada vez que se atrasen: presiona y mantiene viva tu reclamación.

PROFECO puede promover ante la autoridad judicial el aseguramiento de los bienes cuando vea amenazado el interés de los consumidores en operaciones de difícil o imposible cumplimiento (LFPC, art. 76); pero en un concurso mercantil, quien no tiene garantía real queda como acreedor común y cobra a prorrata (Ley de Concursos Mercantiles, arts. 217 y 222). Por eso la forma de no quedar en ese lugar es exigir desde antes la garantía a favor de los adquirentes del art. 71 y las fianzas del 15% y 10%.

Ojo: La calificación concreta de tu crédito la deciden el conciliador y el juez con el expediente, no es automática. Si tu desarrollo ya se detuvo, esto lo ve un abogado concursalista, no un asesor inmobiliario.

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Los dos básicos son la constancia o licencia de uso de suelo y la licencia de construcción, que el proveedor debe poner a tu disposición impresos o digitales (LFPC, art. 73 BIS, fracc. V; NOM-247, numeral 5.6.2). Coteja en cada documento la clave catastral y la superficie contra el título de propiedad y contra el plano del proyecto: si los números no empatan, el permiso es de otro predio o de otra etapa.

Ojo: Los permisos por etapas son legítimos y comunes en la Riviera Maya; el error caro es aceptar la licencia de la Etapa 1 como prueba de que la Etapa 3, donde está tu departamento, está permitida.

Es la manifestación de impacto ambiental que SEMARNAT debe autorizar antes de iniciar obra en desarrollos inmobiliarios que afecten ecosistemas costeros, humedales, manglares o áreas naturales protegidas (LGEEPA, art. 28, fraccs. IX a XI; Reglamento en materia de evaluación del impacto ambiental, art. 5, incisos Q, R y S). Pide el número de bitácora y el oficio resolutivo, y contrástalos en la Gaceta Ecológica del portal SINAT de SEMARNAT.

Ojo: Tener MIA no es tener autorización: lo que autoriza es el oficio resolutivo. Y si el proyecto cambió después de presentarla —de 4 a 8 niveles, por ejemplo—, la ley obliga a informar esas modificaciones a SEMARNAT (art. 30).

Sí: si el proyecto ejecutivo por el que diste anticipo se modifica durante la obra, el proveedor debe notificártelo y tú debes autorizarlo expresamente por escrito, o proceder la devolución del enganche más la indemnización, penalización o bonificación que corresponda (NOM-247, numeral 4.4). Si el bien no corresponde a las especificaciones bajo las que se ofreció, la bonificación no puede ser menor al 20% del precio pagado (LFPC, arts. 92, fracc. II, y 92 TER).

Ojo: Cuidado con las cláusulas que te hacen aceptar de antemano 'modificaciones por causas técnicas o de autoridad': esa firma es la que después usan como tu autorización expresa. Negocia que se limite a cambios que no reduzcan superficie, amenidades ni acabados.

Sí, pero no unilateralmente: lo que traspasas es tu posición en el contrato, y el Código Civil del Estado exige que la otra parte consienta, antes, en el momento o después de la cesión (art. 2408). Tú quedas liberado desde que la sustitución es eficaz frente al desarrollador salvo que éste declare lo contrario, y sigues obligado a garantizar la validez del contrato cedido (arts. 2410 y 2412).

Ojo: El costo y las condiciones de la cesión son contractuales, no legales: no hay tope ni tarifa en la ley, así que revisa esa cláusula antes de comprar, no cuando quieras salir. Sus efectos fiscales no los confirmamos en fuente oficial.

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Sí, y es obligatoria: no puede ser inferior a cinco años en cuestiones estructurales, tres años en impermeabilización y un año en los demás elementos, contados desde la entrega real, con reparación sin costo y sin que el tiempo de reparación cuente dentro del plazo (LFPC, art. 73 QUÁTER). Si ya la hiciste valer y la falla persiste, procede reparar de inmediato más una bonificación del 5% sobre el valor de la reparación en fallas leves o del 20% del precio pactado en fallas graves, y en su caso sustitución o rescisión (art. 73 QUINTUS).

Ojo: Esos plazos son irrenunciables: si el manual de entrega dice 'garantía de 6 meses en todo', esa cláusula no reduce el mínimo legal.

Que no te den número y fecha de registro del contrato ante PROFECO; que te pidan dinero antes de firmar; que no muestren proyecto ejecutivo, planos, uso de suelo ni licencia de construcción, o que los datos catastrales no coincidan; que no haya oficio resolutivo de impacto ambiental estando en la costa; que la publicidad no cite el número y fecha de la licencia del condominio y la autorización de venta del Ayuntamiento (Ley de Acciones Urbanísticas, art. 69); que no puedan decirte por cuál vía del art. 71 están autorizados a vender; que el régimen de condominio no exista ni haya fianzas; que el terreno traiga gravámenes sin ruta de cancelación; que la pena convencional no sea recíproca; que no haya fecha cierta de entrega; y que te nieguen por escrito la cancelación en 5 días hábiles. Súmale una más: que no te muestren la cadena de títulos hacia atrás y, si el predio fue ejidal, la resolución de dominio pleno inscrita.

Ojo: La señal más común no es que falte un documento, sino que te lo prometan para la próxima semana mientras te piden firmar hoy por una promoción que vence. Ningún descuento compensa firmar sin el expediente completo en la mano.

En México no es automático que exista una cuenta neutral: el dinero puede ir directo al desarrollador, a un fideicomiso de administración del proyecto o a un tercero, y la NOM-247 te da derecho a que te informen por escrito los mecanismos y condiciones de devolución del anticipo antes de entregarlo. Pregunta cuál esquema usan y pídelo por escrito antes de la primera transferencia.

Ojo: No confirmamos en fuente oficial la existencia ni las reglas de una figura de escrow inmobiliario en México, así que esto lo aterrizan tu abogado y el notario. Y confirma las instrucciones bancarias por teléfono con una persona conocida antes de transferir: una transferencia mal dirigida no se recupera.

Confírmalo con tu notario

Predial, que regula la Ley de Hacienda de cada municipio y se revisa cada año en el Periódico Oficial del Estado; cuotas de mantenimiento del condominio; seguro; y, si el inmueble colinda con la ZOFEMAT y hay concesión, los derechos anuales por uso y goce, que deben estar al corriente para escriturar. En Cancún la ley exige el recibo de predial que acredite estar al corriente a la fecha de la escritura (art. 29, fracc. X).

Ojo: No damos tasa de predial porque cambia por municipio, año, uso y ubicación, y una cifra genérica sería inventada. Pide al vendedor los recibos de predial de los últimos tres años y el estado de cuenta de mantenimiento: ahí ves el monto real de esa propiedad.

Confírmalo con tu notario

Rentar genera obligaciones fiscales en México y, además del ISR por arrendamiento, en Quintana Roo existe un impuesto estatal al hospedaje que aplica a la prestación de servicios de alojamiento temporal. No damos tasas aquí porque no las verificamos en fuente oficial: son la cifra que decide tu rendimiento, así que confírmalas con un contador antes de comprar.

Ojo: Antes de listar la propiedad revisa dos cosas que no son fiscales: el reglamento interno del condominio puede prohibir la renta de corta estancia, y el uso de suelo y los programas de desarrollo urbano municipales también mandan.

Confírmalo con tu notario

Sí, pero no de la misma forma que un mexicano. La Constitución prohíbe que un extranjero tenga el dominio directo —la propiedad a su nombre en la escritura— dentro de una franja de 100 km a lo largo de las fronteras y 50 km a lo largo de las playas, la llamada zona restringida (art. 27, fracc. I), y las tres ciudades están sobre la costa del Caribe. La ley prevé dos caminos legales: un fideicomiso bancario, y en ciertos casos una sociedad mexicana.

Ojo: Los 50 km se miden desde la playa hacia tierra adentro, no desde el centro de la ciudad: Tulum está a unos kilómetros del mar y sigue estando muy dentro. Si en un predio concreto hubiera duda, la resuelve la SRE previa consulta al INEGI (Reglamento de la Ley de Inversión Extranjera, art. 6), no el vendedor ni el asesor.

Porque el artículo 27 constitucional dice que sólo los mexicanos y las sociedades mexicanas tienen derecho a adquirir el dominio de tierras y aguas, y que en la faja de cien kilómetros en fronteras y cincuenta en playas, por ningún motivo podrán los extranjeros adquirir el dominio directo. 'Por ningún motivo' significa que no hay permiso ni trámite que ponga el dominio directo a tu nombre dentro de esa franja.

Ojo: No significa que no puedas comprar: significa que el vehículo no puede ser la propiedad directa. Desconfía de quien te ofrezca un prestanombres mexicano en la escritura: el bien queda a nombre de otra persona con todas las consecuencias legales, fiscales y sucesorias.

Es un contrato en el que la propiedad del inmueble se transmite a un banco autorizado (la institución fiduciaria) para que la destine a un fin lícito: que tú, el beneficiario o fideicomisario, uses y aproveches la propiedad. En la escritura y en el Registro el titular es el banco; en el contrato, quien tiene el uso, el disfrute, el derecho de rentar, vender y heredar eres tú (Ley General de Títulos y Operaciones de Crédito, arts. 381 a 385; Ley de Inversión Extranjera, art. 11).

Ojo: El vendedor aparece como fideicomitente sólo en el acto de constitución y a partir de ahí no conserva control sobre el inmueble. El fideicomiso no es arrendamiento, ni tiempo compartido, ni acción de un club: es un contrato bancario regulado e inscrito.

Los bienes en fideicomiso quedan afectos exclusivamente al fin pactado, se llevan en contabilidad separada de la del banco y no son patrimonio propio de la institución (LGTOC art. 386; Ley de Instituciones de Crédito, arts. 46, fracc. XV, y 79), y el fiduciario no puede vender ni gravar el inmueble sin tu instrucción escrita. De hecho el IRS resolvió que este fideicomiso ni siquiera es un trust para efectos fiscales estadounidenses, porque el banco es un mero tenedor del título (Rev. Rul. 2013-14).

Ojo: Aun así, jurídicamente tú eres titular de derechos fideicomisarios, no propietario registral: el Reglamento de la Ley de Inversión Extranjera exige que el contrato diga que la fiduciaria conserva la titularidad sin conceder derechos reales a los fideicomisarios (art. 11, fracc. II). Pide que tu notario te lea esa cláusula en voz alta antes de firmar.

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Es la llamada cláusula Calvo: te comprometes a considerarte como mexicano respecto de tus derechos sobre ese bien y a no invocar la protección DIPLOMÁTICA de tu gobierno, bajo pena de perder esos derechos en beneficio de la Nación (art. 27 constitucional; Reglamento de la LIE, art. 11, fracc. I). Conservas íntegro tu acceso a los tribunales mexicanos, a los mecanismos del contrato y a tu abogado: no renuncias a defenderte, renuncias a que tu embajada intervenga.

Ojo: La pérdida se activa por invocar esa protección diplomática, no por un error administrativo ni por decisión discrecional de una autoridad.

La duración máxima es de cincuenta años y puede prorrogarse a solicitud del interesado (Ley de Inversión Extranjera, art. 13), pero no es automático: la prórroga se pide por conducto del banco ante la SRE dentro de los noventa días hábiles anteriores a la extinción, siempre que se hayan cumplido las condiciones del permiso (Reglamento, art. 12).

Ojo: Si compras una propiedad que ya está en fideicomiso, puedes estar entrando a un contrato con años corridos: pregunta en qué fecha se constituyó, no cuándo lo compró el vendedor. La alternativa es constituir uno nuevo a tu nombre, con plazo nuevo, permiso nuevo y sus costos.

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Los supuestos reales son concretos: cambiar los fines o el uso del inmueble sin permiso previo de la SRE, usarlo para algo distinto de lo declarado, dar datos falsos en la solicitud o no presentar los avisos. El mecanismo tampoco es de un golpe: la SRE notifica, la fiduciaria tiene 60 días hábiles para subsanar y sólo si no se corrige aplica lo pactado, que es extinguir el fideicomiso dentro de 180 días desde el requerimiento (Reglamento de la LIE, art. 11, fraccs. IV a VII).

Ojo: No es una facultad discrecional para quitar propiedades, es la consecuencia de no corregir un incumplimiento documentado. Convertir tu casa residencial en hotel boutique es exactamente un cambio de fines que requiere permiso previo: háblalo antes con el banco.

El fideicomiso permite designar fideicomisarios en segundo lugar y fideicomisarios sustitutos —quién recibe tus derechos cuando tú faltes— y la SRE incluso pide sus nombres en la solicitud del permiso (LGTOC, art. 383; Reglamento de la LIE, art. 9, fracc. III). Bien redactado, eso evita un juicio sucesorio en México, pero hay un límite: no puedes encadenar beneficiarios sucesivos hacia el futuro salvo que estén vivos o concebidos a la muerte del fideicomitente (LGTOC, art. 394, fracc. II).

Ojo: Designarlos es gratis al constituir; corregirlo después implica modificar el permiso ante la SRE, con su propio costo ($9,740.31 en 2026). No firmes 'y luego lo arreglamos'.

Aquí hay que ser franco: la ley municipal grava la cesión de derechos de fideicomisarios y considera que existe cesión cuando hay sustitución de un fideicomisario 'por cualquier motivo' (Ley de Hacienda de Benito Juárez, art. 24, fracc. VII; Tulum, art. 47, fracc. VII). No confirmamos en fuente oficial si la sustitución por fallecimiento causa ISABI, sobre qué base, si tus herederos necesitan permiso nuevo de la SRE, ni si heredan los 50 años completos o el remanente.

Ojo: Es exactamente la pregunta que hay que llevarle por escrito al notario y a la Tesorería del municipio donde compras, antes de firmar. No aceptes un 'no pasa nada' verbal.

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La ley permite designar varios fideicomisarios que reciban el provecho de forma simultánea o sucesiva (LGTOC, arts. 382 y 383), así que un matrimonio puede aparecer como cofideicomisarios, o uno como fideicomisario y el otro como sustituto. Qué implica cada opción al morir uno de los dos, y si existe algo equivalente al joint tenancy with right of survivorship, es una decisión de redacción del contrato.

Ojo: No confirmamos en fuente oficial cómo se articula esto con tu régimen matrimonial de origen ni con tu will o living trust: revísalo con el notario y con tu abogado sucesorio de tu país, en la misma conversación.

Confírmalo con tu notario

El patrimonio fiduciario se mantiene afecto al fin del fideicomiso y se lleva en contabilidad separada de la del banco (LGTOC, art. 386; Ley de Instituciones de Crédito, arts. 46, fracc. XV, y 79), y el Reglamento de la Ley de Inversión Extranjera contempla expresamente la figura de la sustitución fiduciaria, con informe anual de la institución a la SRE (art. 11, fracc. III). El procedimiento concreto, su costo y si requiere permiso nuevo no los confirmamos en fuente oficial.

Ojo: Pregunta esto por escrito al banco antes de firmar, junto con el costo de mover el fideicomiso a otra institución si algún día te sube la cuota.

Confírmalo con tu notario

No lo podemos contestar con fuente oficial: si se acumula como adeudo, si corren intereses, qué facultades tiene el banco y qué heredan tus sucesores depende del contrato de cada institución. Es un compromiso de hasta cincuenta años, así que exige por escrito qué pasa en ese supuesto antes de firmar.

Ojo: Pídelo en el mismo correo en que pidas la cotización: cuota de aceptación, cuota anual, moneda, fórmula, tope, y consecuencias de falta de pago.

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Lo solicita el banco a través de su delegado fiduciario, porque legalmente es el banco quien adquiere los derechos; tú no haces el trámite. Las cuotas vigentes 2026 de la Ley Federal de Derechos (art. 25, texto con última reforma DOF 07-nov-2025) son: examen de la solicitud $596.29, permiso para constituir el fideicomiso $21,648.83, modificación del permiso $9,740.31, solicitud extemporánea de ampliación de vigencia $10,613.78 y demás casos $715.27.

Ojo: Son sólo derechos federales: no incluyen honorarios del banco, del notario, avalúo, ISAI ni inscripción en el Registro. Y se actualizan conforme a la propia Ley Federal de Derechos, así que si lees esto en otro año, vuelve a verificarlas.

No hay tarifa oficial ni rango publicado, y preferimos decirlo así antes que inventarlo: los honorarios de aceptación y administración fiduciaria los determina cada institución según el caso, como lo señala la ficha oficial de servicios fiduciarios de Bancomext. Las cifras que circulan en internet para 2026 se contradicen entre sí y ninguna cita fuente institucional.

Ojo: Pide cotización por escrito a dos o tres bancos y pregunta específicamente: cuota de aceptación, cuota anual, moneda, si está indexada al valor del inmueble, si está topada, y cuánto cuesta la prórroga y la cesión de derechos. Si la cuota está en dólares y tu ingreso es en dólares está bien; si no, ese gasto se te mueve con el tipo de cambio durante medio siglo.

Confírmalo con tu notario

Sólo a medias, y la mitad equivocada cuesta dinero: una sociedad mexicana con cláusula de admisión de extranjeros puede adquirir dominio de inmuebles en zona restringida destinados a actividades NO residenciales, dando aviso a la SRE dentro de los sesenta días hábiles siguientes; pero tratándose de inmuebles residenciales sólo puede adquirir derechos conforme al capítulo de fideicomisos (Ley de Inversión Extranjera, art. 10, fraccs. I y II). Para una casa o departamento de uso residencial, la sociedad no te evita el fideicomiso.

Ojo: La pregunta correcta no es 'fideicomiso o empresa', sino si el uso del inmueble es residencial o no residencial, y eso lo define el art. 5 del Reglamento —no el folleto del desarrollo—. El aviso de adquisición cuesta $1,473.64 y presentado tarde $11,329.03.

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Para el fideicomiso en zona restringida, la normativa no exige acreditar estancia legal: la solicitud del permiso pide datos de las partes, del inmueble y su distancia a la frontera o a la ZOFEMAT, sin documentos migratorios (Reglamento de la LIE, art. 9). El contraste es revelador: para adquirir FUERA de la zona restringida el mismo Reglamento sí exige acreditar legal estancia y calidad migratoria (art. 8, fracc. II).

Ojo: Que la ley no lo exija no significa que nadie te lo pida: el banco aplica sus propias políticas de conocimiento del cliente y el notario debe identificarte plenamente. Pide la lista de documentos al banco antes de firmar la compraventa; ahí es donde más se atoran los cierres de no residentes.

Confírmalo con tu notario

No lo confirmamos en fuente oficial y no lo afirmamos: la normativa que revisamos regula la adquisición, no el estatus migratorio del comprador. Si tu plan incluye residir en México, es una consulta aparte con un abogado migratorio antes de estructurar la compra.

Ojo: Ten cuidado con el material de venta que sugiere que comprar 'te da la residencia': eso no lo verificamos en ninguna fuente oficial.

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La CURP se asigna a personas extranjeras con condición de estancia regular resuelta por el INM o la COMAR, así que un no residente de visita normalmente no la tiene. Sobre el RFC, el Código Fiscal obliga a inscribirse a quien deba presentar declaraciones periódicas o expedir facturas (art. 27, apartado A, fracc. I): comprar para uso propio no te coloca por sí mismo en ese supuesto, pero rentar o vender sí genera obligaciones fiscales en México.

Ojo: El notario tiene que presentar una declaración informativa mensual de las operaciones que pasan por sus escrituras (art. 27, apartado B, fracc. X), y en la práctica muchas notarías piden datos fiscales de ambas partes. Pregunta por escrito y con tiempo qué datos tuyos van a necesitar: resolverlo desde tu país toma semanas.

Confírmalo con tu notario

Sí, mediante un poder notarial otorgado en tu país: los instrumentos públicos otorgados ante funcionarios extranjeros conforme a los tratados, traducidos por perito oficial al español, pueden protocolizarse sin resolución judicial (Ley del Notariado para el Estado de Quintana Roo, arts. 114 y 130, POE 12-ago-2025). El tratado aplicable es la Convención de la Apostilla: México es parte desde el 14 de agosto de 1995, Estados Unidos también, y para Canadá entró en vigor el 11 de enero de 2024.

Ojo: Tres trampas de calendario: la apostilla se tramita ante la autoridad competente de tu país, no ante el consulado mexicano; la traducción debe ser de perito oficial reconocido en México; y el poder debe traer las facultades específicas del acto. Muestra el borrador a tu notario en Quintana Roo antes de firmarlo y apostillarlo.

Confírmalo con tu notario

No lo confirmamos en fuente oficial: la ley no lo exige expresamente, pero el banco fiduciario aplica sus políticas de conocimiento del cliente y puede requerir tu comparecencia o documentación adicional. Pregúntalo al banco y al notario antes de comprometer fechas, porque de eso depende si alcanzas la fecha de entrega.

Ojo: Los consulados de México en el extranjero tienen funciones notariales, lo que en algunos casos evita apostilla y traducción; confírmalo con el consulado que te corresponde y con tu notario en Quintana Roo.

Confírmalo con tu notario

No. El notario es un fedatario público imparcial que da fe y responde de la legalidad del acto (Ley del Notariado del Estado, art. 2, fracc. I): revisa gravámenes, calcula y entera impuestos e inscribe, pero no representa tus intereses ni negocia por ti. Contrata por separado un abogado inmobiliario mexicano que no sea el del desarrollador ni el de la inmobiliaria que te vende.

Ojo: Sobre title insurance para propiedad mexicana no encontramos fuente oficial y no lo afirmamos ni lo descartamos: pregúntaselo a tu abogado, no al vendedor.

Confírmalo con tu notario

El Registro Público de la Propiedad y del Comercio del Estado (rppc.qroo.gob.mx) expide el certificado de libertad o existencia de gravamen por 5 UMA ($586.55 con la UMA 2026) y, una vez que eres titular, la Alerta Registral Inmobiliaria por folio electrónico por 10 UMA al año ($1,173.10), que avisa si alguien mueve algo en tu folio (Ley de Derechos del Estado, art. 29, fraccs. XVII y XIV). Pide también el antecedente registral completo, no sólo el certificado de hoy.

Ojo: Si el folio trae anotación preventiva de demanda (Código Civil, art. 3200, fracc. II), hay pleito en curso. Para alguien que vive a miles de kilómetros, la alerta registral es el producto más útil de esa lista: contrátala el día que te inscriban y renuévala cada año.

Es de los pleitos más frecuentes de la zona y no se resuelve con el certificado de gravamen del día de hoy: una cesión de derechos ejidales no es una escritura, y un predio de origen ejidal sólo entra al comercio común cuando el ejido adoptó el dominio pleno y esa resolución quedó inscrita. Pide la resolución de dominio pleno con su inscripción, el antecedente del Registro Agrario Nacional y la cadena de títulos hasta hoy.

Ojo: No verificamos en fuente oficial los requisitos ni los plazos exactos de este trámite, así que aquí no damos más detalle: lo revisa un abogado y lo confirma el notario antes de que salga un solo dólar.

Confírmalo con tu notario

En México no es automático que exista una cuenta neutral tipo escrow: el dinero puede ir directo al desarrollador, a un fideicomiso de administración del proyecto o a un tercero, y la NOM-247 te da derecho a que te informen por escrito los mecanismos, plazos y condiciones de devolución del anticipo antes de entregarlo. Pregunta cuál esquema usan, pídelo por escrito y no lo aceptes de palabra.

Ojo: No confirmamos en fuente oficial la existencia ni las reglas de una figura de escrow inmobiliario en México. Y confirma las instrucciones bancarias por teléfono con una persona conocida antes de transferir: el fraude de suplantación de instrucciones de transferencia es real y el dinero no se recupera.

Confírmalo con tu notario

No necesariamente: un fideicomiso de administración o de garantía del proyecto es una figura distinta de tu fideicomiso de zona restringida, y a veces se presentan como si fueran lo mismo. Confirma con el notario cuál es cuál y en qué momento del calendario de pagos se constituye el tuyo.

Ojo: El fideicomiso de zona restringida se formaliza al escriturar, no al firmar la preventa; el permiso de la SRE tiene vigencia de 180 días naturales, prorrogable una sola vez por otros 180 (Reglamento de la LIE, art. 11), así que se pide cuando la entrega está a la vista.

Confírmalo con tu notario

Sí. Las leyes de Hacienda de los tres municipios gravan expresamente la transmisión al constituir el fideicomiso, la transmisión que hace la fiduciaria al cumplirlo, y la cesión de derechos de fideicomitentes o fideicomisarios, considerando que hay cesión cuando hay sustitución por cualquier motivo (Benito Juárez, art. 24, fraccs. V a VII; Playa del Carmen, art. 23 BIS; Tulum, art. 47). Las tasas son 3% en Cancún, 4% en Playa del Carmen y 4% en Tulum.

Ojo: Esto pega fuerte en preventa: comprar derechos de fideicomisario a alguien que ya estaba en un fideicomiso —'me cedieron el contrato'— es una cesión gravada, no un traspaso libre de impuestos. Pide al notario por escrito cuándo se causa en tu operación concreta.

Confírmalo con tu notario

Sobre el valor más alto entre precio pactado actualizado por inflación, cédula catastral, avalúo de perito y —en Cancún y Playa del Carmen— último valor declarado por el vendedor (Benito Juárez, art. 26; Playa del Carmen, art. 23 QUÁTER; Tulum, art. 49). El pago va dentro de los quince días hábiles siguientes en Cancún (art. 28, reformado POE 10-dic-2025) y dentro de los quince días en Playa del Carmen y Tulum (arts. 23 SEXIES y 51).

Ojo: El avalúo debe ser de perito inscrito en el Registro Estatal de Peritos Valuadores Inmobiliarios para Fines Fiscales y, en Cancún y Playa del Carmen, validado por la autoridad fiscal estatal; Tulum sí admite avalúo de institución bancaria. La constancia de validación cuesta 2 UMA ($234.62).

El Registro cobra cuotas fijas en UMA, no un porcentaje: calificación 65 UMA por cada acto y folio ($7,625.15), aviso preventivo 12 UMA ($1,407.72), certificado de gravamen 5 UMA ($586.55), cada foja 0.20 UMA ($23.46) —Ley de Derechos del Estado, art. 29, POE 18-dic-2025, con la UMA 2026 de $117.31—. En Cancún, las constancias municipales van de 3.82 UMA el no adeudo de predial ($448.12) y 3.97 UMA la cooperación por obra ($465.72) a 6.55 UMA la cédula catastral ($768.38).

Ojo: Si un mismo título origina dos o más inscripciones, se cobra por cada una (art. 31): un fideicomiso puede generar más de un acto inscribible. Las tarifas de constancias de Playa del Carmen y Tulum no las verificamos; no uses las de Cancún para esas ciudades.

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No hay un porcentaje único honesto: hay que sumar ISAI (3% o 4% según la ciudad), derechos del Registro en cuotas fijas de UMA, constancias municipales, avalúo, el derecho federal del permiso SRE ($21,648.83 en 2026), los honorarios del banco fiduciario y los honorarios notariales, que en Quintana Roo se rigen por un arancel obligatorio emitido por la Secretaría de Gobierno (Ley del Notariado, art. 15). No publicamos porcentaje de honorarios porque no localizamos la tabla vigente del arancel en fuente oficial.

Ojo: Pide la hoja de cierre renglón por renglón y que te señalen el renglón del arancel. Todo esto se paga en pesos y se mueve con el tipo de cambio: el 18-ago-2026 el DOF publicó 17.0245 pesos por dólar, así que convierte con el tipo de cambio del día de tu operación, no con el de hoy.

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No se paga IVA por el suelo ni por construcciones destinadas o utilizadas para casa habitación, pero la misma norma dice que los hoteles no quedan comprendidos (Ley del IVA, art. 9o., fraccs. I y II). Una unidad en condo-hotel, con uso de suelo hotelero o turístico, sí causa 16% sobre la construcción.

Ojo: Muchos desarrollos de la Riviera Maya se venden como departamento y operan bajo esquema hotelero o de renta administrada: la etiqueta comercial no define el tratamiento fiscal. Pide por escrito el régimen, el uso de suelo y si el precio de lista incluye o excluye IVA.

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En Quintana Roo el registro es constitutivo: los contratos por los que se adquiere o transmite el dominio de bienes raíces sólo se perfeccionan y surten plenamente efectos hasta que se registran (Código Civil del Estado, arts. 3159 y 3160, POE 23-jul-2026). Haber pagado el 80% no te da nada frente a terceros; lo que cuenta es la inscripción.

Ojo: El notario tramita la inscripción cuando ha sido requerido y expensado (Ley del Notariado, art. 121). No des por cerrada la compra hasta tener el testimonio con constancia de inscripción y verificar el folio real.

Sí: la ley incluye dentro del aprovechamiento la obtención de frutos y cualquier rendimiento de la explotación lucrativa, a través de terceros o de la propia fiduciaria (Ley de Inversión Extranjera, art. 12). Para un residente en el extranjero, el ISR por uso o goce temporal de inmuebles en México es del 25% sobre el ingreso obtenido, sin deducción alguna, y cuando los ingresos se perciben vía fideicomiso es la fiduciaria quien expide el comprobante y hace la retención (Ley del ISR, art. 158).

Ojo: Falta un número que no verificamos y que decide tu rendimiento: el impuesto estatal al hospedaje de Quintana Roo. Confírmalo con un contador junto con si te conviene inscribirte al RFC con representante legal para tributar sobre base neta en vez del 25% sobre bruto.

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Sí: el permiso federal no te exime de cumplir los planes y programas de desarrollo urbano y de ordenamiento ecológico de la localidad (Reglamento de la LIE, art. 11), y el reglamento interno del condominio —que forma parte del apéndice de la escritura constitutiva del régimen (Ley de Propiedad en Condominio del Estado, art. 9)— puede prohibir la renta de corta estancia. Pide el reglamento interno y el uso de suelo antes de firmar, no después.

Ojo: Si tu modelo de negocio es la renta vacacional, este documento vale tanto como el contrato de compraventa.

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Sí: cediendo tus derechos de fideicomisario al comprador si también es extranjero, o instruyendo a la fiduciaria para que transmita el inmueble si el comprador es mexicano; el Reglamento contempla expresamente la cesión de derechos fideicomisarios, con informe anual de la fiduciaria a la SRE en abril (art. 11, fracc. III). Del lado fiscal, para un residente en el extranjero la regla es 25% sobre el total del ingreso sin deducción, con opción de tributar sobre la ganancia aplicando la tasa máxima del art. 152 —35%— cuando la enajenación se consigna en escritura pública (Ley del ISR, art. 160).

Ojo: Para poder usar la opción sobre la ganancia necesitas costo de adquisición documentado: no subdeclares el precio en tu escritura de compra y guarda todas las facturas de remodelación desde el día uno. Esa decisión se toma el día que compras, no el día que vendes.

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Probablemente no: esa exención de 700,000 UDIS vive en el artículo 93 de la Ley del ISR, que forma parte del Título IV, y ese Título obliga a las personas físicas RESIDENTES EN MÉXICO (art. 90); un no residente tributa por el Título V, artículo 160. Tu residencia fiscal se determina conforme al Código Fiscal de la Federación y la define tu contador, no tu asesor inmobiliario.

Ojo: Otra regla del art. 160 que sorprende: si la autoridad practica avalúo y éste excede en más de 10% la contraprestación pactada, la diferencia se considera ingreso del adquirente residente en el extranjero, gravado al 25% sin deducción.

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Sí. El IRS es explícito en que un ciudadano o residente fiscal estadounidense está sujeto a impuesto sobre sus ingresos mundiales y debe reportarlos, viva donde viva; y en la Revenue Ruling 2013-14 resolvió que el Mexican Land Trust ahí descrito no es un trust conforme al Treasury Regulation 301.7701-4(a), con el caveat de que si el banco tiene título sobre otros activos o puede hacer algo más que sostener el título, ese criterio no aplica. Para Canadá, la CRA tiene el formulario T1135 para 'specified foreign property'; verifica el umbral y las exclusiones directamente en canada.ca con tu contador.

Ojo: El error de secuencia es comprar primero y preguntarle al contador después: el tratamiento fiscal en tu país puede cambiar cómo conviene estructurar la compra, y eso ya no se deshace barato una vez escriturado. Existen tratados para evitar la doble tributación con Estados Unidos y con Canadá, pero no verificamos su aplicación a tu caso.

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No, ni tú ni un mexicano: las playas y la zona federal marítimo terrestre son bienes de uso común del dominio público de la Federación, inalienables, imprescriptibles e inembargables, y esa franja es de veinte metros de tierra firme transitable contigua a la playa, deslindada por SEMARNAT (Ley General de Bienes Nacionales, arts. 7, 13 y 119). Sobre ella sólo puede existir una concesión, con vigencia y condiciones, no propiedad.

Ojo: Por eso la solicitud del permiso de fideicomiso pide expresamente la distancia del inmueble respecto de la ZOFEMAT (Reglamento de la LIE, art. 9, fracc. VII). Si te presumen acceso privado a la playa, pide el deslinde y el título de concesión vigente, y a nombre de quién está.

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Un contrato de adhesión de preventa o de promesa de compraventa, no una escritura: la NOM-247-SE-2021 define la preventa como compraventa sujeta a que el proveedor construya y tú pagues por anticipado, y el Código Civil del Estado exige que la promesa conste por escrito, exprese los elementos característicos del contrato definitivo y se limite a cierto tiempo (art. 2545). Esa promesa sólo genera obligaciones de hacer (art. 2544): no te vuelve titular de nada.

Ojo: Un contrato que dice 'se entregará al término de la obra' no cumple el requisito de limitarse a cierto tiempo. Exige día, mes y año de entrega.

Sí: la Ley Federal de Protección al Consumidor obliga a constructores y promotores de vivienda a registrar sus contratos ante PROFECO (art. 73), y la NOM-247 exige que el contrato traiga impresa la fecha y el número de registro. Verifícalo tú en el Registro Público de Contratos de Adhesión, consultable en línea en rpca.profeco.gob.mx.

Ojo: Que exista un contrato registrado no significa que el papel que te pasan sea ese: compara el texto que vas a firmar contra el modelo registrado, porque ese es el que PROFECO puede hacer valer. Aplica igual aunque el desarrollador venda mediante fideicomiso (NOM-247, numerales 5.4 y 6).

El proyecto ejecutivo completo, maqueta y en su caso inmueble muestra; los documentos de propiedad del terreno y sus gravámenes, que deben quedar cancelados al firmar la escritura; la personalidad y autorización de quien vende; las licencias, permisos y autorizaciones de construcción y uso de suelo; los planos; las condiciones de escrituración y los gastos distintos del precio (LFPC, art. 73 BIS). Y no pueden recibir pago alguno hasta que conste por escrito la relación contractual, salvo gastos de investigación (art. 75).

Ojo: El 'apartado' para congelar el precio sin contrato firmado choca con el art. 75. Si aun así lo pagas, exige comprobante.

Sí, dentro de los 5 días hábiles siguientes a la firma: la NOM-247 obliga a que el contrato establezca ese derecho, con devolución de lo entregado, descontando sólo gastos operativos debidamente comprobables y únicamente si así se pactó, en un plazo de 5 a 15 días hábiles desde tu notificación por escrito. Notifica por escrito y con acuse.

Ojo: Si el contrato dice que dentro de esos 5 días hábiles pierdes todo el anticipo, esa cláusula contradice la NOM y es materia de queja ante PROFECO.

Sólo por tres vías: constancia municipal de terminación de obras de urbanización de esa etapa; fianza a favor de la tesorería municipal por lo faltante (presupuesto actualizado por INPC por un factor de 1.5); o garantía a favor de los adquirentes por el valor del avalúo o de la compraventa, lo que resulte mayor, consignada por el notario en la escritura (Ley de Acciones Urbanísticas del Estado, art. 71). El Registro Público niega la inscripción de los títulos que no contengan esa anotación.

Ojo: La tercera vía es la única que te tiene a ti como beneficiario: pídela por nombre. Si el desarrollador quiebra y tú no tienes garantía real, quedas como acreedor común y cobras a prorrata (Ley de Concursos Mercantiles, arts. 217 y 222).

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Sí: la escritura constitutiva del régimen debe contener la constancia municipal de terminación de obra o, en su caso, fianza del 15% del valor total del condominio para garantizar la terminación y fianza del 10% para responder por la calidad de la construcción y sus vicios, con vigencia de dos años desde la entrega total (Ley de Propiedad en Condominio del Estado, art. 9, fracc. X). Ambas se emiten a favor de la tesorería municipal.

Ojo: El beneficiario que las reclama es el Ayuntamiento, no tú: son señal de seriedad y palanca, no un cheque a tu nombre. Pide también número de escritura e inscripción del régimen: mientras no esté escriturado e inscrito, no existe tu unidad privativa ni tu porcentaje de indiviso.

El contrato debe traer pena convencional recíproca y equivalente, y el retraso da lugar a aplicarla o a reclamar daños y perjuicios, salvo caso fortuito o fuerza mayor plenamente acreditado (LFPC, art. 73 TER, fraccs. IX y XII; NOM-247, numeral 6). Ante PROFECO procede además una bonificación no menor al 20% del precio pagado (art. 92 TER).

Ojo: El plazo para reclamar es de un año, pero se reinicia cada vez que acreditas haber requerido por escrito al desarrollador (art. 105). Manda cartas con acuse cada vez que se atrasen.

Sí: si el proyecto ejecutivo por el que diste anticipo se modifica durante la obra, deben notificártelo y tú debes autorizarlo expresamente por escrito, o procede la devolución del enganche más la indemnización, penalización o bonificación que corresponda (NOM-247, numeral 4.4; LFPC, arts. 92, fracc. II, y 92 TER, con bonificación no menor al 20% del precio pagado).

Ojo: Cuidado con las cláusulas que te hacen aceptar de antemano modificaciones 'por causas técnicas o de autoridad': esa firma se usa después como tu autorización expresa. Guarda capturas y folletos con fecha: la NOM obliga a cumplir los acabados que aparezcan en la publicidad o en el departamento muestra aunque no estén en el contrato (numeral 5.6.6).

Sí, por ley y no por cortesía: mínimo cinco años en cuestiones estructurales, tres en impermeabilización y uno en los demás elementos, desde la entrega real, con reparación sin costo (LFPC, art. 73 QUÁTER). Si la falla persiste tras hacerla valer, procede reparación inmediata más bonificación del 5% sobre el valor de la reparación en fallas leves o del 20% del precio pactado en fallas graves, y en su caso sustitución o rescisión (art. 73 QUINTUS).

Ojo: Esos plazos son irrenunciables: un manual de entrega que ofrezca 'garantía de 6 meses en todo' no reduce el mínimo legal.

Que no te den número y fecha de registro del contrato ante PROFECO; que te pidan dinero antes de firmar; que no muestren proyecto ejecutivo, planos, uso de suelo ni licencia de construcción, o que los datos catastrales no coincidan; que no exista oficio resolutivo de impacto ambiental de SEMARNAT estando en la costa (LGEEPA, arts. 28 y 30); que la publicidad no cite el número y fecha de la licencia del condominio y la autorización de venta del Ayuntamiento; que no puedan decirte por cuál vía del art. 71 venden ni exhibir la fianza; que el régimen de condominio no esté constituido; que el terreno traiga gravámenes sin ruta de cancelación; que la pena convencional no sea recíproca; que no haya fecha cierta de entrega; que te nieguen la cancelación en 5 días hábiles; y que no te muestren la cadena de títulos ni, si el predio fue ejidal, la resolución de dominio pleno inscrita.

Ojo: La señal más común no es que falte un documento, sino que te lo prometan para la próxima semana mientras te piden firmar hoy por una promoción que vence. Ningún descuento compensa firmar sin el expediente completo.

Predial, que regula la Ley de Hacienda de cada municipio y se revisa cada año; la cuota anual del banco fiduciario, que no está publicada y hay que cotizar; cuotas de mantenimiento del condominio; seguro; y, si el inmueble colinda con la ZOFEMAT y hay concesión, los derechos anuales por uso y goce, que deben estar al corriente para escriturar.

Ojo: No damos tasa de predial porque cambia por municipio, año, uso y ubicación: pide los recibos de los últimos tres años de esa propiedad concreta y el estado de cuenta de mantenimiento. Y recuerda que todo esto se paga en pesos aunque tu ingreso esté en dólares.

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El precio puede pactarse en dólares, pero las obligaciones de pago en moneda extranjera contraídas para cumplirse en México se solventan entregando el equivalente en moneda nacional al tipo de cambio del lugar y fecha del pago (Ley Monetaria, art. 8), y el ISAI, los derechos registrales y el ISR se calculan y pagan en pesos. El tipo de cambio del día mueve tu impuesto: el 18-ago-2026 el DOF publicaba 17.0245 pesos por dólar.

Ojo: Define en el contrato qué tipo de cambio se usa y de qué fecha. La LFPC lo dice de forma útil: si las partes no acuerdan un tipo de cambio determinado, se estará al que rija en el lugar y fecha del pago (art. 73 TER, fracc. V). En una operación de varios millones, veinte centavos por dólar son cientos de miles de pesos que nadie acordó quién absorbe.